Mua căn hộ để bán lại là nhu cầu thực tế của khá nhiều khách hàng quan tâm thị trường Quận 2. Thậm chí ngay cả khách hàng mua để Ở vẫn rất chú trọng đến việc bán lại khi cần . Tuy nhiên có một nghịch lý, khi trao đổi với nhiều khách hàng tôi hỏi họ tính đầu tư ra sao . Câu trả lời thường khá mơ hồ, như cứ mua được giá thì bán, nhưng bán thế nào thì chưa tính.
Dưới đây là khảo sát của tôi về nhu cầu của khách hàng mua căn hộ Quận 2 thông thường như sau :
+ Mua để tích lũy tài sản – Để bán lại hoặc có thể cho thuê : Nhóm khách hàng từ 40 tuổi
+ Mua để tích lũy tài sản – Để bán lại hoặc để ở : Nhóm khách hàng từ 30 tuổi
Với 5 lưu ý quan trọng khi quyết định mua căn hộ để bán lại trong bài này, tôi hi vọng sẽ giúp khách hàng hiểu rõ hơn, cũng như khi đầu tư có tỷ lệ thành công cao hơn.
1/ Vị trí dự án & chủ đầu tư :
Chắc hẳn bạn đã đọc ở đâu đó, hoặc đã từng trải qua trường hợp mua căn hộ thì dễ, nhưng bán thì khó. Đó là một thực tế diễn ra dù ở thị trường nóng, hay nguội, sốt hay nguội đều gặp. Vấn đề nằm ở đâu ?
Đầu tiên khi bạn mua thường là giai đoạn sơ cấp, khi chủ đầu tư và môi giới đang PR quảng cáo rầm rộ. Rất nhiều khách hàng biết đến dự án trong giai đoạn đó và tìm hiểu mua. NHƯNG vấn đề là sau khi bán hết thì sao ?
Bạn sẽ bán lại cho ai, khi hầu như khá ít khách hàng biết đến dự án đó để tìm hiểu và mua lại của bạn.
Và kinh nghiệm của tôi là do độ nhận diện dự án thật sự không tốt, nhiều dự án bán hàng sơ cấp rất tốt nhưng cũng vì vậy không chú trọng kênh PR, hay nhận diện thương hiệu, nhận diện dự án. Chính vì vậy, ở các dự án nằm sâu bên trong các tuyến đường chính, thì việc khách hàng tìm mua lại hầu như rất ít.
Một nguyên nhân nữa là do thương hiệu của chủ đầu tư không thật sự thu hút. Không có nhiều khách hàng tìm hiểu về họ, tìm các dự án của họ để mua .
Tất nhiên, đó là trong giai đoạn căn hộ đang thi công chưa hoàn thiện. Còn khi hoàn thiện rồi mà bạn bán lại sẽ dễ hơn khá nhiều vì khách mua nhu cầu ở thực tìm mua căn hộ hoàn thiện là khá nhiều.
Lưu ý : Độ nhận diện dự án rất quan trọng nếu bạn mua căn hộ để bán lại. Hãy chọn các dự án có vị trí gần các tuyến đường lớn, ven sông, hoặc dễ dàng nhận diện từ xa ( Kiểu như tòa Landmark 81 thì thoải mái ) .
Hoặc chọn các thương hiệu có nhiều dự án thành công như tại Quận 2 thì có Keppel Land, Captialand, MapleTree, Hồng Kong Land . Các chủ đầu tư này có rất nhiều khách hàng tìm sản phẩm của họ thường xuyên qua các hoạt động PR thương hiệu của họ.
Hay các dự án căn hộ mà nguồn cung quá ít, giống như các căn hộ giá dưới 2 tỷ tại Quận 2 như CitiHomes, Citi Soho, chung cư Bộ Công An thì dù nằm sâu bên trong nhưng vẫn sẽ có rất nhiều khách hàng tìm mua vì nhu cầu khá lớn trong khi cung rất ít.
Ví dụ : Một số dự án căn hộ Quận 2 tiêu biểu đảm bảo cả 2 tiêu chí này như :
+ Đảo Kim Cương, One Verandah ( Đợi cầu Thời Đại thi công xong trong 2018 thì tuyến đường ven sông thành tuyến đường chính của khi vực thì 2 dự án này sẽ bán tốt ) .
+ Các dự án dọc trục Mai Chí Thọ như The Sun Avenue của Novaland , các căn hộ trong khu Sala, Empire City .
+ Dọc tuyến đường Xa Lộ Hà Nội như Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điển, Estella Heights.
+ Mới nhất là dọc trục Cao Tốc và Song Hành như các dự án sắp ra mắt đầu 2018 là Palm Garden, Gem Riverside, Saigon Sports City .
Bổ sung lưu ý quan trọng về vị trí : Nếu có thể hãy tìm hiểu thử trong bán kính 3km-5km có dự án quy mô lớn của ông lớn nào hay không . Yếu tố ông lớn dẫn dắt thị trường là rất quan trọng giúp giá bán được đẩy lên một mức mới .
Nếu có dự án lên tầm > 50 ha của các ông lớn như của Vingroup thì thường khi triển khai giá bán xung quanh đó sẽ được đẩy lên vì đặc tính của anh này bán giá khá sát thị trường, cùng với khả năng triển khai bán hàng tạo sốt lên tầm siêu đẳng tại Việt Nam. Đồng thời, trước khi triển khai bán hàng sẽ truyền thông rầm rộ về khu vực này, tạo độ nhận diện bạn sẽ dễ bán được giá hơn.
2/ Tính toán thời điểm bán ra hợp lý :
Thành bại theo tôi nằm ở yếu tố này và đây cũng là cái khó nhất của khách hàng vì không phải ai cũng có thời gian để theo thị trường . Không biết lúc nào mình nên bán ra khiến cho lợi nhuận giảm sút, thậm chí giữ nữa thì lại lỗ luôn.
Có 2 thời điểm mà quý khách hàng cần phải căn nhắc trước khi quyết định là chọn thời điểm bán để có tỷ suất lợi nhuận cao nhất hay chọn thời điểm để có lợi nhuận cao nhất.
Nhìn có vẻ tương đồng nhưng rất khác biệt, ví dụ như khách hàng bây giờ đặt mua One Verandah . Với phương thức thanh toán khá thoáng đến khi nhận nhà trong 2 năm tới chỉ mới thanh toán 50%.
Tại thời điểm này quý khách có 2 lựa chọn :
+ Bán trước khi nhận nhà : Ví dụ bạn mua căn 3 tỷ ( thanh toán được 1,5 tỷ ) bán ra chênh lệch 500 triệu thì tỷ suất lợi nhuận của bạn là 30%.
+ Bán ra sau khi nhận nhà : Tức là bạn sẽ vào tiếp 45% giá trị căn hộ ( tổng số tiền đầu tư của bạn là 2 tỷ 8 ) và sau đó 6 tháng bạn bán ra chênh lệch được 800 triệu . So ra cao hơn với phương án trên 300 triệu nhưng tỷ suất lợi nhuận của bạn thì giảm xuống còn 28% . Thời gian càng dài tỷ suất lợi nhuận thực của bạn càng có xu hướng giảm xuống.
Lời khuyên : Chọn thời điểm bán ra có tỷ suất lợi nhuận cao nhất , NHƯNG với điều kiện là bạn bán ra có cái để mua vào đầu tư tốt không kém, hoặc số lợi nhuận quy ra tiền thực tế của bạn đủ lớn .
Còn nếu không thì nên giữ lại, và chọn thời điểm bán ra có số lợi nhuận cao nhất. Miễn sao tính ra tỷ suất cao hơn lãi suất ngân hàng thì cũng đã ổn rồi, đẹp thì gấp 2 lần lãi suất tiết kiệm.
Ví dụ như trong ngày mở bán Gem Riverside đầu 2018 này , bạn được sale mớm hãy bán lại phiếu đặt căn đó để lấy 50 triệu trong khi số tiền bạn đặt chỗ là 100 triệu. Vậy có nên không ? Đôi lúc là không nếu căn đó của bạn nắm là căn đẹp, và khả năng giữ sau này bán lại sẽ có lợi nhuận cao hơn khá nhiều. Trong trường hợp bán đi sẽ khó có thể mua được căn đẹp như vậy để dành.
Nhưng nếu vừa đặt cọc 100 triệu mà có khách trả chênh lệch 200 triệu để mua lại thì thôi bán ngay dù trước đó có tính toán sẽ để dành. Đơn giản vì chênh lệch 200 triệu đủ lớn rồi, bạn hãy tìm cơ hội đầu tư khác.
LƯU Ý : Nếu bạn mua ở những nơi có những yếu tố chờ đặc biệt như cầu, như đường hay hạ tầng của một khu đô thị kiểu như Đảo Kim Cương, One Verandah đợi cầu Thời Đại (2018 xong ), hay Palm Garden, Gem Riverside đợi đường song hành ( 2019 xong) và khu Nam Rạch Chiếc hình thành . Trừ khi có sự đột biến về giá, thì thời điểm bán nên sau khi các yếu tố chờ này hình thành giống như tính toán của bạn.
3/ Mức kì vọng hợp lý với thời điểm bán ra :
Nếu căn của bạn mua không đủ đặc biệt thì tôi khuyên là bán theo giá hợp lý . Và thế nào là hợp lý, điều đó phù thuộc vào mức độ kỳ vọng ban đầu của bạn đã tính toán khi quyết định mua cũng như giá đang giao dịch được của thị trường thứ cấp ( điều này cần phải qua tư vấn của sale thân với mình ).
Người ta hay nói tham quá thì thâm, đôi lúc cần cắt lời thì cắt lời ngay. Được giá như kì vọng là bán, đừng cố gắng đợi hay hi vọng lên nữa.
Nếu như căn hộ tại Quận 2 thì tỷ suất lợi nhuận trung bình khi thời gian mua đến bán ra đã hơn 1 năm thì 15%/ năm là hợp lý. Đừng đặt kì vọng sẽ lợi nhuận 100%, hay lời gấp đôi nếu đang tính đầu tư căn hộ.
Cũng có một số trường hợp các dự án thanh toán linh hoạt lâu như One Verandah, Đảo Kim Cương thì khi bán ra hoàn toàn có thể đạt tỷ suất lợi nhuận > 30% . Tôi sẽ có bài viết về một case nhân viên tôi bán thứ cấp lại một căn Đảo Kim Cương 3 phòng ngủ, tỷ suất lợi nhuận hơn 40% sau 1 năm .
4/ Đừng cố gắng mua quá sức
Tài chính của bạn là khá quan trọng khi đầu tư bất động sản. Lời khuyên của các chuyên gia về tài chính là bạn nên có mức thu nhập đủ cao để có thể vay vốn ngân hàng mà trả thoải mái. Và chỉ nên vay tối đa 50% giá trị của căn hộ bạn muốn mua.
Nên chọn các dự án có phương thức thanh toán giản ra lâu như Palm Garden, Palm Heights, hay One Verandah (mỗi tháng chỉ thanh toán 1%-1,5% ) .
5/ QUAN TRỌNG NHẤT – Chọn ai để mua :
Nếu ai đã từng rơi vào trường hợp gởi bán rất nhiều nhưng không có sale nào nhận, hay nhận cho có mà không cố gắng ra hàng cho bạn. Thậm chí sale để dễ bán ra hơn thường có xu hướng “dìm” giá bán hợp lý thành giá bán rẻ hơn .
Điều này phải được chuẩn bị từ ngay khi bạn quyết định mua, tức là mua của ai. Họ có đủ kiến thức, đủ tin cậy để tư vấn cho bạn thời điểm ra hàng tốt nhất, hay có năng lực ra hàng nhanh hay không, và quan trọng là họ có chịu giúp bạn ra hàng hay không ?
Phí môi giới thứ cấp trung bình chỉ tầm khoảng 1%-1,5% tùy phân khúc, một số căn phí thấp sale sẽ chủ động nâng giá chênh để hưởng chênh lệch thêm một ít. Nhưng cơ bản là mức phí này nếu phải ăn chia với đồng nghiệp khác, hay đem phí về công ty thì thực tế họ nhận khá thấp. Nên sale không có xu hướng ra hàng cho khách hàng không phải mua của họ nếu họ không làm chuyên thứ cấp hoặc thị trường thứ cấp dự án đó không sôi động.
NÊN, bạn hãy chọn người mua trước thật tin cậy thì bạn sẽ có một đối tác ra hàng giúp mình tốt hơn .
LỜI KHUYÊN : Nên chọn các bạn sale bám thị trường, làm các dự án khu vực đó chứ không phải là dạng “đánh du kích”. Họ am hiểu hơn, bám thị trường hơn và quan trọng là họ phải có nguồn khách hàng để giúp bạn ra hàng nhanh hơn.
Trên đây là 5 lưu ý được tôi đúc kết qua quá trình làm việc với khách hàng. Tôi tin rằng, nếu bạn lưu ý kĩ lưỡng những yếu tố này thì khả năng đầu tư thắng sẽ cao hơn. NHƯNG, sau cùng tôi muốn chia sẻ thêm giá trị khi đầu tư căn hộ thường nằm ở chữ GÓP . Việc tích lũy tài sản bằng thanh toán dài hạn, nhiều năm sẽ giúp khách hàng có được những tài sản đủ lớn và khai thác được dù thị trường xuống đi nữa là phương án đầu tư theo tôi đánh giá là an toàn và cũng sinh lợi đủ tốt .
Nhật Phạm – SaleReal
The sun đang ngừng thi cong có ảnh hưởng đến nhà đầu tưnk