Có một thực tế rất nhiều nhà đầu tư thắng ở những dự án mà thị trường ai cũng bảo thua. Cũng có khách hàng thua trắng ở những dự án mà hầu hết thắng, hay thị trường tung hô lên là thắng lớn. Tại sao lại như vậy ? Ở bài viết này Nhật tóm tắt một số điểm cần phải lưu ý để tránh thất bại và 2 điểm để thành công .
Trước hết Nhật liệt kê một số điểm đầu tư sai lầm trong 8 năm làm nghề Nhật đúc kết lại được :
1/ Chỉ chăm chăm nhìn vào sự biến động trong giai đoạn ngắn của thị trường để ra quyết định MUA hoặc BÁN :
Điều này giống như hiện nay đa số dân mình đầu tư coin mà không hiểu coin đó bản chất ra sao, tại sao nó tăng giảm mà cứ nhìn vào biểu đổ để trade coin. Thấy tăng cao rồi thì nghĩ nó sẽ giảm, thấy giảm sâu thì nghỉ nó sẽ tăng.
Đầu tư muốn thắng trước tiên phải am hiểu, hiểu bản chất của sản phẩm mình đầu tư đã trước khi quyết định. Và ý đó nằm ở lưu ý thứ 2 ngay bên giới, hiểu rõ về loại hình bất động sản mình muốn đầu tư.
2/ Hiểu chưa chuẩn về giá trị đầu tư thực tế ở một sản phẩm, loại hình bất động sản :
Tôi sẽ dành phần này để phân tích sâu trong một bài riêng vì nó thuộc về cốt lõi của vấn đề mua gì để đầu tư ?
3/ Không có phương án B-C
Đầu tư là kinh doanh nên một kế hoạch chỉ có phương án A sẽ rất mạo hiểm. Ví dụ khi đầu tư lướt sóng nếu không lướt được thì phương án B là giữ hay bỏ cọc, hay cắt lỗ. Hay như đầu tư trung hạn nhưng thị trường lướt sóng tốt đẩy giá cao thì nên bán ra tìm sản phẩm khác đầu tư hay tiếp tục giữ.
Cần phương án B-C trước để tránh bị động khi thị trường có những biến động mạnh.
4/ Áp lực khi bỏ vốn
Điều này dành cho các nhà đầu tư thích sử dụng đòn bẩy hoặc mua sản phẩm quá sức chi trả. Việc áp lực ra hàng quá lớn khiến cho nhà đầu tư thường có những quyết định sai lầm khi cái đầu nóng lên. Đôi lúc điểm bắt đầu sóng của thị trường lại nằm ngay chỉ sau 1 tuần họ quyết định bán lỗ.
5/ Đầu tư và cắt lời cắt lỗ theo xu thế đám đông :
Tôi hay khuyên các nhà đầu tư đừng nghe báo chí nói, hoặc tránh xa đám đông ra để có cái nhìn toàn cục chính xác. Tất cả đều có lý do khi quá nhiều những tin báo chí viết đôi lúc là định hướng, đôi lúc là đã quá trễ để bay vào sóng hoặc đôi lúc người viết cũng không biết họ đang viết cái gì.
Thay vào đó hãy tìm cho mình những thông tin đa chiều khác trên các forum như otosaigon, như các trang web phân tích review dự án, hay các môi giới có trình độ để nói chuyện. Và tất nhiên là đừng tin vội những điều bạn thấy hay bạn nghe, hãy bình tĩnh.
Nhưng đối với những sản phẩm mà bạn thấy đó là cơ hội sau khi khảo sát kĩ thì tôi khuyên nên quyết đoán. Bạn càng chần chừ, càng muốn theo dõi thì bạn càng để cơ hội cách mình xa hơn.
6/ Tầm nhìn ngắn
Một tầm nhìn quá ngắn, đặc biệt về xu thế hay quy hoạch thì thường nhà đầu tư sẽ khó có cơ hội chạm đến những bất động sản có giá trị sinh lợi khủng. Ngay cả việc đầu tư lướt sóng tưởng chừng không cần phải xem điều này kĩ nhưng thật ra là cũng phải phân tích thật kĩ để xem liệu thanh khoản của sản phẩm này tốt không trong tương lai 1-6 tháng. Hoặc sau đó nếu giữ lại thì liệu nó có tăng lại hay không ?
Vậy để thành công thì phải tập trung vào điều gì nữa quan trọng :
1/ Quy hoạch dân cư
Bao giờ dân về ở : Khi đầu tư cần đặc biệt chú trọng vì yếu tố tăng giá mạnh loại trừ thị trường biến động mạnh thì chính là nó. Một dự án phục vụ cho nhu cầu ở nhưng không có dân về ở thì tăng bao nhiêu đi nữa vẫn là ảo, vẫn là không bền vững, và khi thị trường down thì thanh khoản rất chậm và hầu như không thể khai thác được từ nó.
Ai ở đây, xung quanh ai sẽ ở : Ít ai để ý nhưng một bất động sản sau khi đi vào khai thác thì mua bán định giá ở giá trị . Và tầng lớp cư dân lại là yếu tố chính quyết định giá trị này. Một căn nhà trong khu Phú Mỹ Hưng, khu biệt thự Thảo Điền tại sao được mấy anh giàu thích tìm mua, đơn giản vì họ tìm thấy được cộng đồng cư dân phù hợp.
Nhưng đừng bỏ qua những anh hàng xóm của bạn nhé. Một dự án dù bên trong toàn giới siêu giàu nhưng xung quanh thì nhà lụp xụp, an ninh kém thì khó tăng giá cao. Mà thậm chí nếu xung quanh như vậy thì thật khó để mấy anh giàu kia về ở tại dự án đó.
Ngoài ra, tầng lớp cư dân cũng sẽ quyết định luôn dịch vụ, tiện ích, hạ tầng xung quanh đó ra sao . Nơi tập trung của người giàu chắc chắn bạn sẽ thấy những tiện ích sống dành cho người giàu ngay cạnh đó. Và ngược lại, khu bình dân thì những tiện ích hàng quán cũng sẽ bình dân hơn.
2/ Hiểu rõ cuộc chơi và đặc thù của sản phẩm, hay chủ đầu tư
Lướt sóng (A) – Trung hạn (B) – Dài hạn(C) ? Đầu tư căn hộ Quận 2 thế nào để có lợi nhuận cao, nên đầu tư phân khúc nào hiệu quả ?
Tôi có thể chắc chắn đến 99% không có chuyện phân khúc nào đó không thể đầu tư theo kiểu A-B-C được mà là thời điểm, khu vực, dự án, hay sản phẩm không phù hợp với phương án đầu tư như vậy.
Quan trọng khi đầu tư một sản phẩm bất động sản cũng giống như bạn hợp tác với một anh nào đó để làm ăn. Để sinh lợi cao, ít rủi ro thì bạn phải hiểu rõ cách anh đó chơi, cách anh ấy kinh doanh thì tỷ lệ sẽ cao hơn.
Ví dụ như các chủ đầu tư như Vin, Masteri đều có bài để tạo biến thị trường, cùng với đó là lượng môi giới tham chiến rất đông nên các căn hộ có cơ hội để lướt sóng tốt.
Nhưng ở các anh lớn khác như Nova, Keppel Land, Capitaland thì tôi khuyên đừng nên lướt sóng. Đơn giản là cách chơi của những anh này khác, và họ cũng không thích tạo ra những thị trường kiểu này nên có một số cơ chế để hạn chế như không cho sang tên trên cọc.
Nhưng được cái là các dự án của các anh này thường ít tăng giá cao khi bán, nhưng lại tăng mạnh khi hoàn thiện, khách hàng dọn vào sống.
Ngoài ra, việc không hiểu rõ cốt lõi loại hình bất động sản cũng khiến nhiều nhà đầu tư thất bại ngay ở những dự án nhà đầu tư thành công. Cũng có nhà đầu tư cùng giá mua, giá bán nhưng có người thì nói lỗ, có người lại là lời.
Trên đây là những điểm Nhật muốn chia sẻ với quý khách hàng khi đầu tư nhưng… chắc chắn quý khách nên đọc bài viết sau là một buổi trao đổi của Nhật với 1 chuyên gia lâu năm tai khu Đông sẽ giải thích hầu hết các thắc mắc của quý khách hàng về đầu tư một cách chi tiết nhất.
Xem ngay buổi phỏng vấn tại đây : Phỏng vấn đầu tư căn hộ với Mr Quân – Bóc tách mọi vấn đề
Tham khảo thêm : Căn hộ giá rẻ – trung cấp – cao cấp – Đầu tư gì ? cũng là một bài viết chuyên sâu thực tế tại Quận 2 mà quý khách hàng nên tham khảo.
Đặc biệt, nếu quý khách mong muốn làm sao để có thể tự xác định được có nên đầu tư một dự án nào đó hay không, liệu có rủi ro không, xác định dựa trên cái gì thì nên đọc bài phân tích chuyên sâu này của chúng tôi : Phân tích 3T giúp biết ngay có nên đầu tư mua căn hộ nào đó hay không ?
Nhật Phạm – SaleReal
