Tại thị trường căn hộ Quận 2 chọn phân khúc nào để đầu tư luôn là điều mà rất nhiều khách hàng quan tâm. Ngay cả các bạn sale mới vào nghề cũng tỏ ra lúng túng khi chọn sản phẩm để làm hay chia sẻ thông tin lại với khách hàng. Vậy chúng ta hãy cùng lướt qua 3 phân khúc này từ 2014 là thời điểm thị trường hồi phục để tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của mỗi phân khúc để có sự lựa chọn cũng như nhìn nhận đúng đắn.
Phân khúc căn hộ giá rẻ Quận 2 ( Giá bán dưới 25 triệu/m2 hoặc tổng giá dưới 1,7 tỷ/ 2 phòng ngủ )
Tại Quận 2 có dự án nào – có thể kể qua 3 cái tên trong đó có CBD,CitiHomes, CitiSoho. Khởi nguồn của thị trường căn hộ Quận 2 là năm 2014 khi thị trường hồi phục và thời điểm đó gói 30.000 tỷ đang được áp dụng và CitiHomes là dự án hiếm tại Quận 2 có 1 số được áp dụng chính sách này.
Và ngay lập tức nhận được sự đón nhận của khách hàng mua ở, cũng như các nhà đầu tư. Sau 2 năm hầu hết các căn hộ như CBD & CitiHomes đều tăng giá từ 200-400 triệu/ căn.
Nhìn qua tỷ suất lợi nhuận của các dự án này giao động khoảng 12%-18% / năm.
Nhận xét :
+ Vị trí : Nằm ở vị trí chấp nhận được, có 1 số điểm yếu.
+ Tốc độ phát triển : Nhanh, xung quanh quy hoạch và hình thành đẹp, dân cư đổ về nhanh
+ Thanh khoản : Khá tốt, nhu cầu cao nên sản phẩm ra giá ổn là giao dịch được nhanh( Người mua là nhu cầu ở)
+ Tỷ suất lợi nhuận : Khá ổn và là kênh tích lũy tài sản tốt
+ Khả năng tăng giá nữa : Khó tăng giá nữa, chỉ có thể đợi xung quanh phát triển, lực thúc đẩy nội trong dự án ít.
+ Sản phẩm mới ra : Hiện tại khó tìm, khách hàng đang có xu hướng dịch ra Q9 ( giá từ 22 triệu/m2 – 30 triệu/m2)
+ Cơ hội đầu tư : Tại Quận 2 nguồn cung mới phân khúc sản phẩm này quá ít .
Phân khúc căn hộ tầm trung (Giá bán trung bình 27 – 35 triệu/m2)
Một số cái tên tiêu biểu có thể kể qua như Lexington, Masteri Thảo Điền (Giai đoạn 1-2), Homyland, Centana, Palm Heights , Gem Riverside
Tiêu biểu sinh lời có lẽ nằm ở Lexington & Masteri Thảo Điền :
+ Lexington giá khởi điểm thấp chỉ tầm 25-26 triệu, sau đó thị trường hồi phục mạnh và Nova hoàn thiện dự án tầm trung này rất đẹp nên giá trị gia tăng sản phẩm rất cao. Giá chênh lệch hiện tại so với thời điểm mở bán ban đầu cuối năm 2013 khoảng tầm hơn 11 triệu/m2. Tính ra tỷ suất lợi nhuận cũng tầm khoảng 12%-17%/ năm.
+ Với Masteri Thảo Điền thì bắt đầu từ cuối 2014 với mức giá từ 29 triệu/m2, tại thời điểm đó Masteri gây nên cơn sốt thật sự cho thị trường. Rất nhiều khách hàng mua lướt sóng hay dùng đòn bẩy tài chính tốt có thể đạt tỷ suất lợi nhuận 100%-200% trong vài tháng. Tuy nhiên, các block sau bị đẩy lên giá khá cao so với thực tế của sản phẩm nên thị trường thứ cấp các block này sinh lời không nhiều đặc biệt ở T4-T5.
+ Một số sản phẩm khác phân khúc này do một số yếu tố trong đó chưa hình thành là yếu tố chính khiến giá chưa tăng mạnh so với thời điểm bán.
Nhận xét :
+ Các dự án tăng giá mạnh có 2 yếu tố : 1 giá khởi điểm rẻ – 2 là vị trí khá thuận tiện dễ nhìn thấy. Sau khi hình thành rất nhiều người biết nên cả giao dịch thứ cấp và cho thuê đều ổn.
+ Vị trí dự án : Đa số nằm ở vị trí khá đẹp, gần khu dân cư ổn định.
+ Tốc độ phát triển : Lấp đầy cư dân khá nhanh chóng.
+ Thanh khoản : Khá tốt, đặc biệt là giá thành dưới 2,5 tỷ có nhu cầu khá cao.
+ Tỷ suất lợi nhuận : Khá ổn
+ Khả năng tăng giá nữa : Khó tăng giá nữa, hiện nay đã đến ngưỡng giá của khách hàng có thể chấp nhận. Ngoại trừ các dự án thuộc các khu vực quy hoạch mới đang làm hạ tầng như Palm Heights.
+ Sản phẩm mới ra : Tại Quận 2 phân khúc này cũng không có quá nhiều, nhưng trong 3 năm tới thì có lẽ cũng không thiếu nhưng giá bán khởi điểm sẽ cao hơn.
+ Lưu ý : Một số dự án phân khúc này, hoặc gần cao cấp thường được định vị lên thành cao cấp. Đây chính là lý do khách hàng phản ứng khi nhận nhà không được như kì vọng của chữ cao cấp.
Phân khúc cao cấp và hạng sang ( Giá từ 45 triệu/m2 – 80 triệu/m2 )
Đây là phân khúc mạnh nhất tại thị trường căn hộ Quận 2 và ngay chính tôi cũng là người làm chính trong phân khúc này. Vậy thực tế của tôi đã trải qua thế nào và điều tôi nghĩ ra sao ?
Một số dự án có tiếng trong phân khúc căn hộ cao cấp Quận 2 này rải đều ở 4 khu chính :
+ Thủ Thiêm : Sala, Empire City
+ Thảo Điền : Gateway Thảo Điền, Nassim, D Edge
+ An Phú – An Khánh : Estella Heights
+ Thạnh Mỹ Lợi : Feliz En Vista, Đảo Kim Cương, One Verandah
+ Tại Rạch Chiếc còn có dự án khu đô thị thông mình của Keppel Land là Saigon Sports City
Một số sản phẩm tăng giá mạnh nhất trong nhóm này từ thời đầu 2015 là Sala (Có căn đã chênh lệch hơn 1 tỷ – tỷ suất lợi nhuận khoản 15%/năm), Empire City ( Mở bán khoảng 60, giá hiện tại khoảng 70 triệu/m2, dự kiến block sau giá khoảng gần 75 triệu/m2 dù chưa làm gì nhiều cả). Tiếp đó phải kế cái tên Estella Heights, Gateway Thảo Điền là bộ đôi tăng giá ổn (hơn 10 triệu/m2 – 20 triệu/m2) dù chỉ mới rục rịch hoàn thiện giao nhà.
Cái tên ấn tượng nữa là Đảo Kim Cương block Hawaii & Bora Bora, tỷ suất lợi nhuận trong chưa đến 2 năm đã tăng hơn 12 triệu/m2 (Tỷ suất lợi nhuận đạt khoảng 18%/ năm) dù chỉ đang trong quá trình xây dựng. Dự kiến giá sẽ tăng nữa khi Cầu Qua Đảo Kim Cương đi vào khai thác năm 2019.
Thị trường căn hộ cao cấp Quận 2 trong năm 2017 theo đánh giá của tôi là rất tốt, một số dự án hạng sang như Empire City hay D Edge đều bán cháy hàng trong ngày mở bán.
Nhận xét :
+ Vị trí dự án : Đa số đắc địa, hoặc nằm giáp sông
+ Thanh khoản thứ cấp : Không cao ( Nhưng có 1 số dự án thì ra giá tốt là khách mua ngay) .
+ Tỷ suất lợi nhuận : Khá cao (Từ 2015 đến nay)
+ Khả năng tăng giá nữa : Thường được quy về giá trị khi dự án đi vào hoạt động nên khả năng tăng cao là có khả thi, cộng đồng cư dân đẳng, quy hoạch đẳng cấp và quản lý căn hộ quốc tế là 3 yếu tố chính thúc đẩy giá tăng cao . Đặc biệt, các chủ đầu tư ở phân khúc này tại Quận 2 đa số là các ông lớn như Keppe Land, Capitaland, HongKong Land, MapleTree, Frasers nên UY TÍN là khá cao, khách hàng mua an tâm về chất lượng.
+ Sản phẩm mới ra : Khá nhiều, đặc biệt ở các khu vực được quy hoạch mới như Thủ Thiêm hay Rạch Chiếc.
+ Lưu ý : Có sự cạnh tranh lẫn nhau khá lớn nên nếu là đầu tư cần phải có sự chọn lọc và tìm hiểu dự án phù hợp với điều mình muốn tại đó . Tuy nhiên, riêng về thị trường sơ cấp ở phân khúc này vẫn đang cực kì tốt, nhưng chưa phải thời điểm của thị trường thứ cấp.
+ Tiềm năng : Khá lớn ( Lớn ra sao thì đó là một câu chuyện dài về tầm nhìn cũng như xu thế tôi sẽ viết riêng sau).
Đánh giá thực tế thị trường căn hộ cao cấp LIỆU CÓ VỠ có thể tham khảo thêm : Tại đây .
Bài viết này tôi chỉ tóm tắt sơ bộ về tình hình thị trường căn hộ Quận 2 trong 3 năm trở lại đây. Có rất nhiều khách hàng mua ở, nhà đầu tư đã thắng, thậm chí thắng lớn. Nhưng cũng không ít khách hàng tỏ ra không hài lòng khi nhận nhà, cũng như nhà đầu tư phải bán với giá gốc. Đầu tư là một canh bạc mà tính rủi ro sẽ rất cao nếu cảm tính, nhưng rất thực tế nếu chịu khó tìm hiểu hoặc tìm cho mình những tư vấn có trình độ cũng như am hiểu thị trường.
Tuy nhiên, tôi nghĩ quý khách nên hiểu rõ điểm giá trị khi mua căn hộ dù ở phân khúc nào đi nữa cũng nằm ở chữ : GÓP . Phương thức thanh toán dài hạn, thậm chí có các dự án như Palm Heights, Palm Garden , One Verandah chỉ thanh toán có 1%/ tháng và đến khi nhận nhà chỉ mới thanh toán 50% nên rất nhiều khách hàng có thu nhập hằng tháng ổn định mua để tích lũy.
Ngoài các yếu tố về giá trị gia tăng thì căn hộ được nhiều khách hàng mua đầu tư để tích lũy tài sản, khai thác thu nhập thụ động từ cho thuê. Trong đó tích lũy tài sản là phương án được rất nhiều khách hàng lựa chọn .
Tham khảo bài khảo sát và đánh giá TOP 3 khu vực nên mua đầu tư căn hộ tại Quận 2 trong nằm 2018 từ nhóm chuyên gia SaleReal : Nên đầu tư căn hộ Quận 2 khu vực nào ?
Trong bài sau tôi sẽ phân tích tại sao có nhà đầu tư thắng tại dự án mà thị trường bảo thua cũng như có nhà đầu tư thua ngay tại các dự án mà thị trường bảo thắng. Tôi sẽ chia sẽ một số case study thực tế để khách hàng cũng như các bạn tham khảo.
Nhật Phạm – SaleReal
