Hôm nay Nhật có buổi trao đổi sâu với Mr Quân – 1 chuyên gia có hơn 8 năm làm tại thị trường khu Đông . Buổi trao đổi có nói một số case đầu tư thua tại Palm Heights hay Vinhomes thì câu trả lời của anh ấy là vậy : Đầu tư căn hộ vậy thì thất bại là đúng rồi !!!
Sau buổi trao đổi với anh Quân, câu chuyện mà Nhật hôm nay muốn chia sẻ với mọi người là những điều cần phải biết để có tỷ lệ đầu tư bất động sản thắng cao hơn . Bạn sẽ biết được gì qua bài viết này :
+ Có nên lướt sóng bất động sản hiện tại hay không ?
+ Kinh nghiệm để đầu tư có tỷ lệ thắng cao hơn khi đầu tư căn hộ
+ Đầu tư trung và dài hạn thì cần lưu ý những điều gì ?
+ Đầu tư loại hình, phân khúc nào tốt nhất hiện nay ?
Mr Quân – CEO SALEREAL có 7 năm kinh nghiệm thị trường căn hộ Quận 2
Dưới đây là chi tiết cuộc trao đổi Mr Quân – một chuyên gia thực chiến, làm việc trong thị trường và hiện đang là giám đốc kinh doanh của #SaleReal . Cả tư vấn đầu tư và cả đầu tư khá nhiều phân khúc cũng như loại hình bất động sản anh đều có mức độ am hiểu sâu .
Tôi tin rằng bạn sẽ thấy được nhiều ý kiến hay của anh qua bài trao đổi này :
Tôi : Anh có thể chia sẻ là có nên lướt sóng BĐS không ? Nếu có thì nên chọn ra sao ?
Mr Quân : Để lướt sóng khách hàng hoàn toàn có thể làm được nhưng phải chọn lọc thật kĩ lưỡng cùng với kiến thức về đầu tư khá .
Ví dụ như đất nền phân lô Quận 9 diện tích 50m2-60m2 có sổ đang cao trào thị trường hoặc có thay đổi về chính sách phân lô của nhà nước thì hoàn toàn có thể lướt sóng tốt. Đất nền vì vậy là kênh ưa thích của những khách hàng thích lướt sóng.
Tỷ suất lợi nhuận của đất nền lên đến 100-200% trong vài tháng là rất bình thường khi thị trường sốt nóng.
Còn ở 2 loại bds như căn hộ cao cấp hay nhà phố compound cao cấp thì thật sự rất khó để đánh giá được có lướt sóng được không ?
Ở 2 phân khúc này kinh nghiệm và khả năng phân tích của người môi giới hầu như là yếu tố then chốt để tư vấn cho khách hàng.
Tôi : Vì sao vậy anh ? Và kinh nghiệm ở đây là gì ?
Mr Quân : Ở loại hình BĐS này thì để lướt sóng được hay không phụ thuộc khá nhiều vào yếu tố quan trọng nhất là “Chủ đầu tư ra hàng ra sao ? Hay triển khai bán hàng ra sao ? Môi giới tham gia đông không ? Căn nào được nhiều khách hàng đòi mua nhất “
Ví dụ như các chủ đầu tư như Vin, Masteri đều có bài để tạo biến thị trường, cùng với đó là lượng môi giới tham chiến rất đông nên các căn hộ có cơ hội để lướt sóng tốt.
Nhưng ở các anh lớn khác như Nova, Keppel Land, Capitaland thì tôi khuyên đừng nên lướt sóng. Đơn giản là cách chơi của những anh này khác, và họ cũng không thích tạo ra những thị trường kiểu này nên có một số cơ chế để hạn chế như không cho sang tên trên cọc.
Nhưng được cái là các dự án của các anh này thường ít tăng giá cao khi bán, nhưng lại tăng mạnh khi hoàn thiện, khách hàng dọn vào sống.
Ngoài việc học cách chơi của chủ đầu tư hay F1 thì cũng cần lưu ý quan trọng là chọn sản phẩm để có thể lướt sóng. Khi xác định vào lướt sóng thì cần chọn sản phẩm đặc biệt, số lượng có hạn để cung thấp hơn cầu thì hi vọng sẽ thanh khoản ra sinh lợi cao.
Ở đây tôi có một lưu ý quan trọng là không phải là dự án tốt là lướt sóng được mà chỉ có một số căn lướt sóng được hoặc chỉ tại thời điểm nào đó là có thể. Khi thiếu một trong các yếu tố này thì khả năng lướt sóng thành công rất thấp, hoặc là lợi nhuận thấp sau khi trừ các chi phí để ra hàng (ví dụ như phí cho môi giới ra hàng )
Tôi : Cám ơn anh, anh còn lưu ý quan trọng nào không ?
Mr Quân : Tôi đánh giá cao khách hàng có phương án B cho việc đầu tư lướt sóng. Qua quá trình tư vấn đầu tư cho nhiều khách hàng, cũng có khách hàng phải bán lại lời rất ít tôi nhận thấy không phải lúc nào cũng đầu tư là thắng dù chọn lọc rất kĩ lưỡng.
Tại thời điểm quyết định giữ hay bỏ việc quyết định ra sao rất quan trọng. Cần phải có phương án trước để tránh bị động. Đôi lúc đã xác định đầu tư lướt sóng, ăn không được thì buông lại có lợi hơn so với việc ráng ôm vào.
Việc bỏ cọc hay bán rẻ cắt lỗ, xoay vòng dòng tiền qua sản phẩm khác lại là phương án hiệu quả sinh lại lợi nhuận cao hơn nhiều so với việc tiếp tục vào hợp đồng ôm hàng.
Việc chốt lời, cắt lỗ hợp lý, quyết đoán cũng là một tiêu chí bắt buộc nếu bạn đang muốn tham gia vào cuộc chơi lướt sóng.
Tôi : Vậy còn đầu tư căn hộ trung và dài hạn thì sao ?
Mr Quân : Tôi sẽ lấy một case đơn giản tại Palm Heights, khách mua lướt sóng giờ cần tiền phải bán lại nhưng bán ra bằng giá. Một số căn hộ tại đây bán ra chênh lệch dao động từ 50 -200 triệu/ căn hộ khi thanh toán trung bình đã từ 700 triệu – 900 triệu rồi.
Tính ra tỷ suất lợi nhuận thì thật sự không thấp nhưng vấn đề là không đúng với tiềm năng tăng giá của dự án căn hộ này. Lý do tại sao ?
Có 2 lý do chính :
+ Những yếu tố có thể tạo nên giá trị gia tăng cao của Palm Heights chưa hình thành : Đường song hành vẫn đang san lấp, hạ tầng khu Nam Rạch Chiếc vẫn chỉ mới thi công mà thôi . Giá khó có thể tăng cao cho đến khi những yếu tố này hoàn thành và đem lại gía trị cho dự án này.
Ngay cả dự án căn hộ Palm Heights cũng chỉ đang thi công lên tầng 8 nên có thể thấy hầu như chỉ đang là một công trường lớn rất khó để tăng giá .
+ Gần 1 năm qua khu vực này không có sản phẩm mới : Để tăng giá cũng cần phải có thị trường, đặc biệt là ở những khu đô thị mới hạ tầng còn đang san lấp, thi công. Việc có nhiều dự án mới ra sẽ thu hút khách hàng, truyền thông vào sẽ tạo nên một đòn bẩy nhẹ cho giá bán của những sản phẩm bán trước đó. Nhưng rất tiếc điều này lại không có .
Tuy nhiên, sắp tới giá Palm Heights sẽ bắt đầu tăng giá khi bên cạnh các dự án lớn đồng loạt ra mắt như Gem Riverside , Palm Garden hay SaiGon Sports City đối diện đều có giá bán cao hơn từ 10%.
Đúc kết ra ý chính : Đối với đầu tư trung và dài hạn cần phải có tầm nhìn, cũng như kiên nhẫn chờ đợi những yếu tố tăng giá chính mà trước đó bạn đã phân tích nó hoàn thiện. Giá sẽ khó có đột biến cho đến khi những yếu tố này hoàn thiện.
Tôi : Theo anh, đầu tư loại hình, phân khúc nào tốt nhất hiện nay ?
Mr Quân : Thật ra sẽ không có câu trả lời chung cho tất cả đầu tư gì tốt nhất đâu . Để đánh giá đầu tư gì phù hợp nhất phải phân tích thật sâu về tài chính của quý khách và đặc biệt là quý khách muốn gì khi đầu tư cái này .
Ví dụ như căn hộ cao cấp , trung cấp được khá nhiều khách hàng giàu lựa chọn đầu tư hơn so với phân khúc giá rẻ. Tất cả đều nằm ở chữ phù hợp, và họ thích khi xem nó.
Nghe có lẽ không hợp lý nhưng tôi gặp rất nhiều nhà đầu tư căn hộ cao cấp và họ mua đầu tư chỉ vì họ thích.
Tuy nhiên, phía sau của cái lý do đơn giản này thường họ thích mua căn hộ cao cấp vì họ muốn sở hữu bằng cách GÓP. Thu nhập hằng tháng của họ khá cao, và thay vì bỏ tiền vào tài khoản ngân hàng thì họ trả tiền hằng tháng một ít để sau 2 năm họ sở hữu được một bất động sản.
Ở phân khúc căn hộ giá rẻ thì tỷ suất lợi nhuận thấp hơn so với 2 phân khúc kia nhưng thanh khoản lại cao hơn rất nhiều. Việc căn hộ phân khúc này chênh lệch 200-300 so với lúc mở bán là rất dễ gặp và bán ra cũng rất nhanh chóng. Đây là phân khúc dành cho các nhà đầu tư thích ăn chắc một tí, ngoài góp để mua thì cũng dễ bán khi cần.
Hay như đất nền thì mua trúng miếng, trúng thời điểm thì nhanh lời . Nhưng cũng kèm theo đó là độ rủi ro cao, và pháp lý thường bất ổn do những thay đổi về chính sách phân lô của nhà nước. Đôi lúc đang tốt, chính sách ra là toàn thị trường nhìn nhau cười và phải ôm lại rất lâu mới có thể phục hồi. Ở loại hình này thì dành cho những khách mong muốn lời nhiều, dòng tiền xoay vòng nhanh nên phải chấp nhận có rủi ro.
Còn nhà phố dự án thì tôi khuyên ở thị trường hiện nay, quý khách nên mua đầu tư trung hạn cứ cách các trung tâm Quận 1, Quận 5, Bình Thạnh, Quận 10 trong bán kính 20km trở lại. Thấy giá tốt, chính sách cho vay tốt thì nên mua. Phân khúc này hơi khó tăng, nhưng khi hình thành tăng rồi thì lại tăng tốt nhất và tính khả dụng của loại hình này cũng là linh hoạt nhất .
Tôi : Hiện nay Nhật thấy một số tờ báo đưa tin “tháo chạy khỏi căn hộ cao cấp”, anh nghỉ sao về vấn đề này ?
Mr Quân : Tôi có tham khảo một số thống kê của những anh em làm nghề khu vực khác. Cũng như thực tế trải qua trong năm 2017 thì tôi nghỉ đánh giá đó khá chủ quan.
Việc đầu tư không hợp lý dẫn đến bán lỗ luôn có ở mọi phân khúc, mọi thời điểm chứ không riêng gì căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, trong 2017 với quá trình chạy dự án cũng như ra hàng cho khách đầu tư thì tôi tin hiện tại này là có, nhưng chỉ là cục bộ, với số lượng ít mà thôi.
Tuy vậy, tôi cũng có những khuyến cáo với những khách hàng căn hộ cao cấp hiện tại của mình . Thị trường căn hộ cao cấp sơ cấp đang rất tốt, sản phẩm ra là cháy hàng NHƯNG thứ cấp lại khá chậm. Đây không phải là thời điểm của thứ cấp.
Phần lớn hiện tượng này xảy ra vì môi giới sau khi đánh xong sơ cấp thì chuyển qua đánh các dự án khác. Các dự án xảy ra thường là các dự án có số lượng ít, chỉ đánh 1-2 đợt là hết hàng.
Tôi : Cám ơn anh, sau cùng lời khuyên của anh với các nhà đầu tư là gì ?
Quân : Quý khách hàng hoàn toàn có thể đầu tư sinh lợi cao. Chỉ cần phải hiểu rõ mình đang muốn gì khi đầu tư . Sau đó tốt nhất là tìm cho mình một môi giới có độ am hiểu thị trường và có tâm chút. Bạn nào mà vào cứ lướt sóng tốt, lướt sóng tốt mua là lời thì tôi khuyên là nên cẩn trọng.
Trên đây là sơ bộ những ý chính trong buổi trao đổi của tôi và Mr Quân. Hy vọng quý khách hàng sẽ góp nhặt được những thông tin hay lưu ý trong quá trình đầu tư của mình có nhiều cơ hội thắng hơn. Xin cám ơn.
Nếu quý khách đang có ý định đầu tư căn hộ chung cư và đang vướng mắc có nên mua hay không ? Quý khách có thể liên hệ trực tiếp với Mr Quân qua số hotline từ SaleReal Team – 0906.307.707 để được hỗ trợ hoàn toàn miễn phí .
Bài viết đánh giá nên tham khảo dành cho đầu tư căn hộ :
Tôi có mua 1 căn 2PN ở Palm Heights, hiện đã thanh toán được 32%. Tôi có nên bán thời… Đọc tiếp »
Theo Novaland ( 1 trong 3 nhà đầu tư xây dựng đường Song Hành nối Q2-9 song song cao tốc)… Đọc tiếp »
Tôi đã book chổ để mua dự án Saphira Khang điền quận 9, và 1 căn Lacosmo quận Tân Bình.… Đọc tiếp »
Hiện tại tôi có dự tính mua lướt sóng căn hộ ở Khu vực p. 16 quận 8 thì tôi… Đọc tiếp »
Vì sào không nên lướt sóng dự án Safira
A ơi, e muốn mua căn hộ đang là dự án mương thanh gò vấp, nhưng e chỉ có 30… Đọc tiếp »