Phân tích 3T giúp biết ngay có nên đầu tư căn hộ nào đó không ?

Chọn mua căn hộ Quận 2 nào để đầu tư sinh lợi cao ? Chắc hẳn rất nhiều khách hàng đều phải tự hỏi câu này khi quyết định chọn khu vực này để đầu tư?

NHƯNG – TÔI tin chắc rất khó để lựa chọn khi Quận 2 là nơi tập trung nhiều dự án căn hộ nhất tại HCM, cũng như tập trung nhiều chủ đầu tư nhất so với các quận còn lại. Vậy chọn dự án nào, chọn ai để mua, chọn khu nào để sinh lời ?

Qua bài viết này tôi sẽ phân tích sâu vào các yếu tố chính cũng như thang điểm các phần để quý khách hoàn toàn có thể tự cho điểm một dự án và dễ dàng quyết định đầu tư hợp lý hơn :

+ Mua dự án căn hộ Quận 2 nào ?

+ Mua chủ đầu tư nào ?

+ Nhu cầu của mình như vậy, mua dự án đó có được không ?

3T là điều mà tôi sẽ tập trung vào để nói : TÂM (3 ĐIỂM) – TẦM (3 ĐIỂM) – TRÍ (4 ĐIỂM) khi quý khách đang muốn xem có nên mua hay không một dự án nào đó.

I/ TÂM của chủ đầu tư dự án căn hộ muốn mua

+ Những dự án đã hoàn thiện ( 2 điểm) :

Việc đánh giá những dự án đã hoàn thiện của một chủ đầu tư là cách đơn giản nhất để đánh giá TÂM của chủ đầu tư một dự án.

Có 3 bước để đánh giá :

+ B1 : Sử dụng Internet để xem thực tế các dự án đã hoàn thiện gần nhất của họ. Xem các đánh giá hay những vấn đề phát sinh khi họ bàn giao dự án cho khách hàng.

+ B2 : Sau đó, hãy chọn 1-2 dự án trong đó và chạy đến để xem thực tế dự án thế nào. Nên quan sát vào buổi tối, nếu có thể thì có thể nói chuyện với cư dân hoặc những người gần đó để nghe họ nói về dự án đó ra sao, ai ở đó là chính, có vấn đề gì phát sinh lớn khi căn hộ đi vào hoạt động hay không ?

Nếu là một chủ đầu tư lớn thì hãy xem thêm 1 dự án đã hoàn thiện > 5 năm để xem dự án đó hiện tại ra sao ? Vẫn còn mới, các tiện ích vẫn còn sử dụng tốt hay bắt đầu xuống cấp cũng là cách dễ nhất để đánh giá TÂM của một chủ đầu tư căn hộ .

+ B3 : Dựa trên những điều quý khách ghi nhận được, hãy tự đánh giá liệu đây có phải là một chủ đầu tư mà mình có thể tin tưởng hay không .

Lưu ý : Hiện tại thị trường có một thực trạng là nhiều đơn vị lớn là hợp tác phát triển các quỹ đất – dự án của các chủ đầu tư khác. Nên cần xem xét kĩ lưỡng nhiều vấn đề hơn hoặc hỏi môi giới lâu năm .

+ Đánh giá pháp lý của dự án (1 điểm) :

Quý khách cần xem xét kĩ lưỡng vấn đề pháp lý của dự án căn hộ mà mình muốn đầu tư vào. Đặc biệt là 1/500 và giấy phép xây dựng mới nhất là loại giấy quan trọng cần phải có .

Trong một số trường hợp, vấn đề pháp lý có những thay đổi, điều chỉnh nhỏ và giấy tờ sắp ra. Tuy nhiều người sẽ khuyên quý khách đừng nên mua mà hãy đợi, nhưng theo tôi là có tính tương đối. Một số chủ đầu tư lớn bán trước khi ra các giấy này tôi vẫn cứ mua bình thường vì biết chắc chắn sẽ ra sớm thôi.

Ngoài ra, các loại giấy tờ cần hỏi là các hóa đơn đóng nghĩa vụ nhà nước. Đặc biệt là tiền thuế sử dụng đất đã nộp chưa ? Đây là lý do chính làm thời gian ra sổ của một căn hộ lâu hay không nên theo tôi là cần hỏi ( căn hộ có sổ đỏ rồi thường sẽ dễ bán lại, và bán giá cao hơn so với chưa có sổ) .

TUY NHIÊN, một số trường hợp chủ đầu tư sẽ đóng sau khi bán hàng hoặc thậm chí hoàn thiện. Thực tế này xuất hiện khá nhiều, nên nếu chủ đầu tư UY TÍN thì cũng chỉ cần xem các dự án cũ của họ ra sổ chưa cũng là tiêu chí đánh giá sơ bộ nếu chưa có giấy này.

TẠI sao cần xét tiêu chí này ?

+ Ảnh hưởng đến chất lượng dự án :

Mua đầu tư cũng phải ưu tiên chọn chủ đầu tư có tâm, xây dựng lên những căn hộ được khách có tiền, có tri thức cao lựa chọn. Và hãy nên nhớ, những người mà quý khách sẽ bán lại, kiến thức và trải nghiệm của họ cũng không hề thua kém quý khách. NÊN, hãy đầu tư dự án nào mà quý khách cảm thấy thích……..Ở .

Ngoài ra, thị trường căn hộ phát triển mạnh nên cũng không thiếu chủ đầu tư vẽ dự án rất lung linh. NHƯNG khi hoàn thiện thì khách hàng khá thất vọng khiến cho giá bán lại thứ cấp cũng không được như kì vọng.

+ Ảnh hưởng đến thời gian tiêu sản của 1 căn hộ :

Căn hộ được nhiều người xem là tiêu sản vì tài sản hao hụt cao hơn so với giá trị gia tăng + giá trị khai thác.

Tuy nhiên, thời gian tiêu sản sẽ phụ thuộc rất nhiều vào vị trí dự án, đặc biệt là đơn vị quản lý và chất lượng công trình .

Nếu dự án được quản lý bởi đơn vị uy tín, các tiện ích được quản lý, bảo trì chất lượng kèm chất lượng xây dựng cao thì dù căn hộ đã đi vào hoạt động cả 10 năm nhưng vẫn còn chưa đến giai đoạn tiêu sản. Vẫn dễ dàng bán được giá tốt hay cho thuê được nhiều khách hàng chọn là bình thường.

Và ngược lại nếu chất lượng kém, quản lý không tốt thì căn hộ xuống cấp nhanh, khiến cho giá trị gia tăng không cao, cho thuê ít được giá thì tiêu sản khá nhanh dù chỉ mới đi vào hoạt động có 4-5 năm thôi.

Bán được giá hay không – cho thuê tốt hay không phù thuộc rất nhiều vào TÂM của chủ đầu tư.

+ Mức độ rủi ro :

Đầu tư cũng là kinh doanh, chắc chắn có mức độ rủi ro. Nhưng nếu TÂM chủ đầu tư tốt, làm ra các dự án chất lượng thì rủi ro sẽ thấp đi và khi đầu tư quý khách sẽ không phải lo lắng, cũng như bán cho người sau họ cũng không lo lắng nhiều, sẽ dễ bán hơn.

 

II/ TẦM của chủ đầu tư dự án

Quy mô & năng lực chủ đầu tư ( 1 điểm) :

Đây là tiêu chí không quá khó để kiểm tra bằng Internet, hãy xem quy mô của chủ đầu tư này, vốn hóa thị trường của họ được bao nhiêu, họ đã triển khai dự án nào có quy mô tương đương dự án mà quý khách tính mua hay không ?

Đặc biệt là vốn của chủ đầu tư có đủ lớn để triển khai hay không ? Một chủ đầu tư chỉ có vốn hóa vài trăm tỷ lại đi làm dự án vài ngàn tỷ theo tôi là rất rủi ro. Tuy nhiên, trong một số trường hợp phải phân tích dự án để xem xét vì thông thường vốn cấu thành một dự án có 3 nguồn chính :

+ Vốn chủ đầu tư

+ Vốn vay ngân hàng

+ Vốn huy động từ khách hàng

Tuy vốn chủ đầu tư không quá lớn nhưng dự án theo quý khách là sẽ bán ổn thì hoàn toàn có thể bỏ qua yếu tố này . NHƯNG, nếu có thể quý khách nên đọc báo cáo tài chính của chủ đầu tư đó ( nếu chủ đầu tư có niêm yết ) hay nhờ bạn bè làm ngân hàng xem nợ của họ trong ngân hàng là bao nhiêu so với vốn, hoặc có nằm trong nhóm nợ xấu hay không ?

Quy mô của dự án (2 điểm) :

Hãy xem xét kĩ lưỡng kinh nghiệm triển khai của chủ đầu tư, họ có năng lực triển khai dự án ở quy mô tương đương hay không ? Đánh giá tiêu chí này ở một số dự án cũ gần nhất của chủ đầu tư này triển khai ra sao , xem kinh nghiệm của họ đã từng triển khai thành công dự án có quy mô tương đồng hoặc lớn hơn dự án quý khách tính mua hay không ?

Quy mô dự án lớn nhỏ, có cái gì, có đúng xu hướng khách hàng đang thích mua hay không ? Số lượng hàng bao nhiêu, triển khai trong bao nhiêu lâu, tất tần tật về quy hoạch chi tiết của dự án là yếu tố rất quan trọng trong việc có nên mua đầu tư hay không, hay kỳ vọng đầu tư có phù hợp với dư án đó hay không ?

Tại sao cần xét tiêu chí này ?

+ Ảnh hưởng đến uy tín và thương hiệu :

Tầm của chủ đầu tư ảnh hưởng lớn đến UY TÍN và THƯƠNG HIỆU . Nếu chủ đầu tư có uy tín cao, thương hiệu tốt sẽ giúp nhận diện dự án dễ dàng hơn, cũng như họ luôn có lượng khách hàng trung thành và việc khi đầu tư sẽ dễ dàng ra hàng hơn so với các chủ đầu tư ít tiếng tăm.

Ví dụ như tôi cần đi mua một căn hộ Quận 2, trong đầu tôi sẽ ngay lập tức lọc ra các dự án của các chủ đầu tư UY TÍN mà tôi biết như Capitaland, Keppel Land hay MapleTree trước để lựa chọn và tìm hiểu. Và khi mua lại, tôi có xu hướng chấp nhận giá bán ra có thể cao hơn khi biết chắc dự án của chủ đầu tư đó rất tốt, và dự án sống hay cho thuê rất tốt.

+ Kinh nghiệm triển khai dự án:

Như tôi chia sẻ ở trên, đa số dự án có hình thành được hay không thường nằm ở việc dự án có triển khai kinh doanh tốt hay không ?

Một chủ đầu tư mánh mung, không uy tín thường rủi ro kinh doanh khá cao. Và khi quý khách đầu tư mức độ rủi ro cũng cao hơn nhiều so với chọn một chủ đầu tư có kinh nghiệm triển khai dự án tốt. Thậm chí, nếu kinh nghiệm triển khai kém hoàn toàn có thể làm cho dự án đó trở thành dự án treo .

 

III/ TRÍ của nhà đầu tư & môi giới :

Chúng tôi đánh giá cao khách hàng có những phân tích chi tiết trước khi quyết định mua hay không mua ? Việc lựa chọn dự án phù hợp với nhu cầu là cực kì quan trọng, và điểm thất bại thường nằm ở đây .

Kiến thức về giá trị hay đặc tính của căn hộ là điều quý khách cần phải xem xét kĩ trước khi quyết định mua .

+ Kỳ vọng của quý khách khi đầu tư : ( 1 điểm )

Khi đầu tư căn hộ quý khách cấn xác định rõ kỳ vọng của mình khi đầu tư dự án đó là gì ? Một số kì vọng thông thường của nhà đầu tư thông thường như :

– Mua để tích lũy tài sản

– Đầu tư lướt sóng tỷ suất lợi nhuận cao

– Mua cho thuê tỷ suất lợi nhuận > lãi suất tiết kiệm ngân hàng

– Hay đầu tư sau này bán lại kiếm lợi nhuận 20%/ 2 năm .

Theo ghi nhận của tôi khá nhiều nhà đầu tư mông lung ở tiêu chí này, không xác định rõ ràng kì vọng của mình khi đầu tư, dẫn đến việc lựa chọn dự án phù hợp không đúng và đầu tư rủi ro cao.

+ Mức độ phù hợp của dự án với kỳ vọng (Tính %) :  TIÊU CHÍ QUAN TRỌNG NHẤT

Sau khi quý khách xác định được kì vọng của mình khi đầu tư dự án đó là gì, cần phải xem xét kĩ lưỡng tiêu chí này để xem dự án có phù hợp với kỳ vọng đó hay không ?

– Loại hình, phân khúc này có phù hợp với kỳ vọng đầu tư này hay không ?

– Tài chính của mình có đủ, hay ít rủi ro khi quyết định đầu tư hay không ?

– Xét những yếu tố chờ tạo nên giá trị gia tăng (Quy hoạch khu vực + hạ tầng khu vực ) thời gian nào sẽ hoàn thiện, giá liệu sẽ gia tăng được bao nhiêu ?

– Xét chi tiết dự án ( vị trí + giá bán + quy mô + tiện ích + chủ đầu tư + ai sẽ mua + ai sẽ ở tại đây)

– Thị trường thời điểm này, và dự đoán thị trường tại thời điểm muốn thực hiện nhu cầu (ví dụ thời điểm bán, thời điểm cho thuê) ?

– Xét các đối thủ cạnh tranh hiện tại, tương lai ( phân tích tại thời điểm mà quý khách muốn thực hiện nhu cầu) ?

– Cách chủ đầu tư triển khai dự án ra sao, có nhiều môi giới tham gia hay không ?

Một số ví dụ đơn giản như :

1 – Quý khách muốn đầu tư căn hộ Gem Riverside lướt sóng nhưng chủ đầu tư Đất Xanh lại không cho sang tên trên cọc, hay Palm Garden tung ra ngay bên cạnh cạnh tranh quá lớn về giá. Thì mức độ phù hợp của Gem Riverside với kỳ vọng đầu tư lướt sóng là không phù hợp.

2 – Hay mua để cho khai thác cho thuê, một bên là Palm Heights hay Palm Garden của Keppel Land thường được khách châu Á thích thuê. Một bên là chủ đầu tư nội như Gem Riverside bán bằng giá thì chọn Palm Heights hay Palm Garden lại phù hợp với kỳ vọng đó hơn .

Nhưng nếu Gem Riverside bán giá rẻ hơn tương đối thì cho thuê có thể thấp hơn tí nhưng tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê cao hơn dù không cần khách nước ngoài thì mua Gem Riverside lại phù hợp với kỳ vọng đó hơn .

3 – Mua Đảo Kim Cương để bán lại nhưng lại bán trước khi cầu qua Đảo (Cầu Thời Đại – dự kiến 4/2018 khánh thành) hay mua Palm Heights để bán lại nhưng lại bán trước khi khu Nam Rạch Chiếc hay đường Song Hành Cao Tốc hình thành thì không có lợi nhuận cao . Ở đây là chọn thời gian bán ra không phân tích kĩ sự hình thành của yếu tố chờ tạo nên giá trị gia tăng cao nhất.

(Lưu ý ở trên chỉ là các ví dụ để khách hàng dễ hình dung , không phải thực tế vì 2 dự án đều chỉ sắp mở bán và chưa có thông tin chính xác . Ngoài ra, phân tích mức độ phù hợp còn cần nhiều thông số bên trên kết hợp vào để cho ra con số chính xác )

+ Phương án B – C khi đầu tư (1 điểm ):

Đây là điều rất cần thiết khi đầu tư, hãy chuẩn bị sẵn cho mình các phương án B-C khi thị trường có những biến đổi đột biến.

Ví dụ như mua căn hộ Gem Riverside để tích lũy tài sản nhưng giá bán trong giai đoạn ngắn sốt nóng thì có thể bán ra để kiếm lợi nhuận. Sau đó chọn dự án khác như Palm Garden để đầu tư lại , hay đợi bớt nóng mua lại các căn hộ nhà đầu tư lướt sóng cần tiền bán lại giá tốt.

Hay ví dụ kỳ vọng lợi nhuận cao, đầu tư lướt sóng nhưng mua căn hộ như One Verandah không phù hợp thì có nên bán ra luôn để tái đầu tư thậm chí bán lỗ để cắt lỗ và tái đầu tư qua dự án hay căn hộ khác để sinh lợi tốt hơn so với việc giữ căn đó đợi.

+ Chọn ai để tư vấn ( 1 điểm):

Rất nhiều nhà đầu tư không đánh giá cao tiêu chí này, một phần vì không biết chọn ai để tư vấn ? NHƯNG đây lại là tiêu chí rất quan trọng, để nhà đầu tư có được những thông tin chuẩn xác hơn hay thêm những góc nhìn, phân tích làm cơ sở để mình quyết định chính xác hơn.

Đặc biệt khi cần bán ra, nếu nhà đầu tư mua của những sale có tâm, có kiến thức hay có nguồn khách hàng nhiều sẽ dễ dàng hơn nhiều.

TIP : Hãy hỏi những câu hỏi gợi mở sale như : dự án này đầu tư tốt không em, mua lướt sóng được không em ?

Nếu họ không hỏi lại quý khách kỳ vọng của quý khách là gì, tài chính của quý khách là bao nhiêu ? Mà trả lời thẳng dự án đầu tư sinh lời tốt hay pla plan ngay thì theo tôi quý khách nên cẩn thận. Một sale đẳng cấp và có tâm thường sẽ hỏi kĩ về 2 điều này sau đó cùng phân tích nhiều thông số để đưa ra lời khuyên cho khách hàng .

Một lời khuyên cho nhà đầu tư, đừng nên yêu cầu sale “cắt máu chiết khấu” . Khi quý khách cần bán lại nhưng trúng thời điểm thị trường khó khăn, tôi dám chắc quý khách sẽ phải rất mệt mỏi vì sale đó sẽ không ưu tiên ra hàng cho quý khách đâu .

Nên tạo những mối quan hệ theo kiểu “win-win” với môi giới hay sale. Tôi tin chắc quý khách sẽ có những thông tin trước các nhà đầu tư khác và có những quyết định chính xác hơn.

 

Quý khách đã có gần đủ những thông số cơ bản để quyết định xem liệu dự án này có đầu tư được đúng ý mình hay không rồi ? Bây giờ đến phần tổng hợp lại, NHƯNG 1 tiêu chí cần xét riêng là mức độ phù hợp của dự án với kỳ vọng khi đầu tư . Nếu tiêu chí này không đạt từ > 70% trở lên thì không cần xét các yếu tố còn lại dù có đạt full điểm vẫn có rủi ro cực lớn.

Hãy nhớ, đánh giá mức độ phù hợp của dự án với kỳ vọng của mình trước khi tính điểm.

Tổng hợp lại điểm quý khách cho ở các tiêu chí trên, và ra thang điểm như sau :

Thang điểm 5/9 : Rủi ro khá cao – nếu mức độ phù hợp của dự án với kì vọng đạt trên 90% thì mới có thể đầu tư.

Thang điểm 7/9 : Khá an toàn nhưng kèm theo đó mức độ phù hợp với kì vọng dự án phải đạt trên 70% thì đầu tư rất tốt.

Thang điểm 9/9 : Tuyệt vời, nhưng chắc không có đâu .

 

Đến đây quý khách hoàn toàn có thể tự mình đánh giá sơ bộ các tiêu chí để xem đầu tư dự án nào phù hợp với mong muốn, nhu cầu, tài chính của mình. Tuy bài viết khá dài, nhưng thực tế quý khách chỉ cần khoảng thời gian không dài là hoàn toàn quyết định được có nên đầu tư hay không ? Ngoài ra, cách triển khai các căn hộ Quận 2 hiện tại đa số là đặt chỗ (không mất tiền) trước rồi chuyển cọc sau nên quý khách hoàn toàn có thời gian để phân tích kĩ lưỡng những thông số cần thiết để quyết định.

Hãy là một nhà đầu tư thông thái, đừng chỉ mua đầu tư bằng cảm xúc là lời khuyên của tôi. Quý khách hoàn toàn có thể tự mình đánh giá một dự án có phù hợp với nhu cầu hay kì vọng khi đầu tư với sự hỗ trợ của sale . Chúc quý khách có một năm 2018 với những thương vụ đầu tư hợp lý, sinh lợi cao .

Một số bài viết phân tích sâu và chia sẻ case study đầu tư về căn hộ Quận 2 đáng xem :

Nhật Phạm – SaleReal

THẢO LUẬN VỀ DỰ ÁN

Be the First to Comment!

avatar
wpDiscuz